L’invité du jour — Nicolas Jeffs : « En 2026, ceux qui ont la capacité financière ont clairement la main sur le marché immobilier » – Décryptage d’une année charnière

Après des années de turbulences, de hausses brutales de taux et de corrections parfois sévères, le marché immobilier français semble entrer en 2026 avec un mot d’ordre : stabilisation. Stabilisation… mais pas partout, et pas pour tout le monde. Pour mieux comprendre les dynamiques actuelles, j’ai reçu sur PHARE FM Nicolas Jeffs, spécialiste de l’immobilier, qui suit de près l’évolution du marché depuis plus de dix ans.

Un marché qui se redresse… mais sur une base fragile

Dès le début de notre échange, Nicolas dresse un constat clair : le marché change, mais les fondations restent instables.

« En 2021‑2022, on était au pic historique des prix immobiliers. Jamais l’immobilier n’avait été aussi cher. »

Depuis ce sommet, la correction a été notable, et 2025 a servi d’année de transition, voire de consolidation.

« Depuis le début de l’année 2026, on est à plus de 12 % de volume transactionnel par rapport à 2025. On observe une hausse, mais il faut rester prudent : la base de comparaison reste friable. »

En clair : oui, ça repart. Mais doucement.

Taux d’intérêt : la détente est terminée

Impossible d’analyser le marché sans parler des taux. Les années 2023 et 2024 ont été marquées par des hausses spectaculaires : un choc pour les ménages et les investisseurs.

Nicolas Jeffs rappelle l’ampleur du phénomène :

« En mars 2022, on était autour de 0,8 %. En septembre 2022, on était déjà à 2,75 %. Quinze mois plus tard, on atteignait quasiment 5 %. »

Aujourd’hui, les taux sont retombés, mais restent loin des niveaux d’avant-crise :

« En ce moment, on est entre 3,2 et 3,5 %, avec une légère tendance à la hausse depuis quelques mois. »

Cette réalité change profondément la capacité d’achat des ménages… même alors que les prix baissent dans certains territoires.

Des disparités territoriales plus marquées que jamais

2026 confirme une tendance déjà perceptible : le marché immobilier français n’avance plus à la même vitesse selon les régions.

Je demande à Nicolas pourquoi certaines villes reprennent et d’autres s’enfoncent :

« Je mettrais un bémol sur Paris : ce n’est pas une reprise franche. Les négociations sont très présentes. Les clients prennent leur temps, ils ont le choix. Le stock à la vente est important. »

Malgré une baisse des prix d’environ 15 % dans la capitale, les conditions financières font qu’acheter coûte parfois plus cher qu’il y a trois ans. Un paradoxe rendu possible par la montée des taux.
Ailleurs, les dynamiques sont différentes :

« Les côtes continuent de monter : Nice, la Normandie… Ce sont des régions très attractives, touristiques ou offrant un climat plus tempéré. L’intérêt reste fort. »

Nantes, en revanche, marque le pas — même si Nicolas le dit lui-même, il connaît moins bien ce marché. Une certitude demeure : tous les territoires ne réagissent plus de la même manière.

Un marché plus sélectif : le DPE devient décisif

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu l’une des variables majeures du marché. Ce qui n’était qu’un “papier administratif” il y a quelques années est aujourd’hui un critère stratégique.

« Le DPE a une importance folle. Les lettres G sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F le seront en 2028, les E en 2034. C’est un vrai critère économique. »

Et cela se voit directement dans les prix :

« À Paris, les logements classés G ont perdu entre –15 % et –20 % en 2024. C’est l’incidence directe du DPE. »

Le marché devient ainsi plus technique, plus exigeant, et plus discriminant envers les biens énergivores.

Accès au crédit : un marché qui favorise les plus solides

Les taux se stabilisent, mais les banques restent prudentes.

« Aujourd’hui, les banques ne jouent pas vraiment un rôle de partenaire, mais un rôle de simple financeur. Elles restent très sélectives. »

Résultat : ceux qui ont les liquidités — épargnants, investisseurs solides, acheteurs cash — dominent le marché.

« Ceux qui ont l’argent ont la main. Ils peuvent négocier –10 %, –15 % dans certaines situations. »

Trois catégories sortent gagnantes selon Nicolas Jeffs :

• Les acheteurs solides, capables d’obtenir un financement facilement.
• Les investisseurs patients, qui cherchent des biens à rénover, notamment des logements F ou G sous‑cotés.
• Les vendeurs réalistes, ceux qui acceptent la valeur réelle du marché et affichent un prix cohérent dès le départ.

Les autres, hélas, risquent de patienter longtemps…

2026 : une année d’opportunités… mais pas pour tous

L’entretien avec Nicolas Jeffs met en lumière un marché immobilier à double vitesse :

• plus sélectif,
• plus technique,
• plus rationnel, mais aussi plus ouvert aux négociateurs, aux investisseurs avertis et aux acheteurs bien profilés.

Le mot d’ordre de 2026 ?

S’adapter — ou attendre.